1 липня цього року в Україні відкрили ринок землі, що стало можливістю для українців набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Загальна площа однієї такої ділянки, як повідомлялося раніше, не може перевищувати 100 га на одну особу. У свою чергу Кабінет міністрів затвердив порядок дій та послідовність перевірки покупців земельних ділянок, власне, після того як ринок землі було запущено. Перед здійсненням операції купівлі-продажу, яка буде посвідчуватися нотаріусом, покупців перевірятимуть за такими критеріями:
- громадянство (бо мають право набувати земельну ділянку тільки громадяни України);
- чи мають сільськогосподарську освіту, досвід роботи у сільському господарстві, або ж займаються веденням товарного сільськогосподарського виробництва;
- постійне проживання на території місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки (таким громадянам України надається переважне право на придбання);
- встановлюватимуть особу продавця та покупця (перевірку проводитиме Держгеокадастр, який перевірятиме власників земельних ділянок, а покупців, власне, вже перевірятиме нотаріус), здійснюватиметься перевірка відповідно до Закону України про санкції, належність покупця до переліку осіб, пов’язаних з терористичною діяльністю.
- перевірятимуть загальну площу ділянок сільськогосподарського призначення, яка вже є у власності.
За детальним роз’ясненням та щоб дізнатися як працює ринок землі, зокрема в межах колишнього Переяслав-Хмельницького району ми звернулися до юристки у сфері нерухомості Анни Ткаченко.
Чи запрацював ринок землі на Переяславщині?
“Як відомо, нотаріальне посвідчення із відчуження будь-якого майна можна отримати або ж за місцем знаходження, або ж за місцем реєстрації власника або покупця. Ще 3 липня звернулася до двох нотаріусів, які працюють в межах колишнього Переяслав-Хмельницького району та дізналася, що ринок землі у нас не працює через те, що нотаріуси беруть участь у відповідних семінарах, отримують доступи, проходять систематичне навчання та роз’яснення. Крім того, що публікують у засобах масової інформації, то нотаріуси повідомляють ще й інше – здійснюватиметься перевірка “чистоти” коштів. Тобто перерахунок грошових коштів від продавця до покупця має здійснюватися виключно у безготівковій формі. Ці кошти мають бути на рахунку та визначене джерело їх походження. Крім цього, перевірятимуть іншого з подружжя. Ці всі моменти ще не відпрацьовані на практиці”, – переконує юристка.
Але за статистикою уряду все працює…
Дещо незрозуміло, звідки береться наведена ними статистика. Але, як бачимо, до цих змін нотаріуси поки що не готові. І це не тільки в Переяславі, а й в інших областях та в столиці, де маю знайомих нотаріусів. Вони говорять, що проходять навчання, отримують методичні роз’яснення, підключаються до всіх необхідних реєстрів, які запрацюють на території України і будуть відповідно проводити роботу з посвідчення таких цивільно-правових угод. Крім цього, хочу звернути увагу, що від таких змін потерпають і власники ділянок, цільове призначення яких для індивідуального садівництва та городництва.
У переважній більшості це відслідковується на території сіл, де земля під будинком із цільовим призначенням для обслуговування будинку, господарських будівель та споруд. А от продати ту ділянку, яку звемо “городом” неможливо через те, що вона почала підпадати під усі зміни, що запрацювали з 1 липня 2021 року.
Експертна оцінка збільшилася?
Це ще одна перешкода на ринку нерухомості. “Фонд державного майна України вніс певні корективи у свою роботу. Відтепер, щоб зробити експертну оцінку нерухомого майна чи то квартира, чи будинок, чи земельна ділянка, необов’язково йти до експерта оцінювача. Натомість можна зайти та створити особистий кабінет за допомогою електронного підпису на сайті Фонду держмайна України, куди ввести поштову адресу об’єкту майна, площу, рік побудови (якщо мова йде про будинок чи квартиру), і реєстр автоматично формує інформацію про оцінку. Із практики по всій країні, ми бачимо, що на ділянці 14 соток, де побудований у 1934 році будинок (не придатний для проживання), земельну ділянку оцінено в більш, ніж 100 тисяч гривень, а будинок, якого там по суті фактично немає, а не те, що він вважається аварійним, відновленню та реконструкції не підлягає – оцінено в 340 тисяч гривень. Тобто ціни значно завищені з ринковою. Проте, якщо особа не згодна з такою оцінкою, то може звернутися до кваліфікованого сертифікованого експерта-оцінювача. Але не факт, що той зробить оцінку, яку Фонд держмайна пропустить і зареєструє відповідним чином як цього вимагає закон: оцінка має бути зареєстрована з певним паролем доступу, який при нотаріальному посвідченні перевіряє нотаріус.Такі колізії, що виникають з відкриттям ринку землі істотно зачіпають інтереси пересічних українців та жителів нашої громади зокрема.
Що робити тим, хто досі не приватизував свої паї?
Хочу звернути увагу на наявність правовстановлюючих документів. Особливо це стосується тих, хто має земельні ділянки на підставі сертифікатів застарілого зразка, або ж отримані у спадок так звані “умовні кадастрові паї”. Це говорить про те, що пай – земельна ділянка сільськогосподарського призначення не винесена внатурі: вона теоретично десь існує, але її межі не визначені. Тому рекомендую усім без виключення, у кого досі є такі документи, зверніться до сільських, селищних рад, у залежності, де проживаєте, до органів місцевого самоврядування із відповідною заявою-проханням просіть дозволу на винесення внатурі земельної ділянки та розробки проекту землеустрою. Відповідній земельній ділянці буде присвоєний кадастровий номер, а далі можна зареєструвати право власності, яке в подальшому надасть змогу здавати в оренду, чи продавати цю земельну ділянку. Якщо цього не зробити до 1 січня 2025 року, то ця ділянка перейде у власність сільської, селищної чи територіальної громади.
У час цифрового розвитку не є проблемним зайти на сайт публічного доступу до кадастрової карти України, ввести номер своєї кадастрової ділянки та побачити чи показує вашу ділянку на цій карті. Якщо вона там не “світиться”, то це може бути з різних причин, у тому числі й технічних. Тому варто звернутися у відповідні органи, які допоможуть усунути цю проблему. Якщо маєте електронний підпис, то ще й зможете перевірити, за ким закріплене право власності.
Юристка радить при виникненні додаткових питань, не нехтувати рекомендаціями кваліфікованого юриста, адвоката чи нотаріуса та запитувати їх про те, що цікавить.
Отже, на Переяславщині черг до продажу чи купівлі землі сільськогосподарського призначення немає. Та, ймовірно, у подальшому нам ще варто чекати змін, адже сам механізм до кінця не врегульовано.